FOLKEFINANSIERING

Interessen for eiendom skiller norsk folkefinansiering fra resten av Europa

Norsk folkefinansiering har nettopp avsluttet nok et rekordår. Nesten halvparten av kampanjene i markedet var eiendomslån. Ingen andre land er i nærheten av det samme.

Norge har desidert størst andel folkefinansierte eiendomsprosjekter, men er langt fra å være størst på folkefinansiering i Norden. Det viser tall fra professor Rotem Sjneor ved Universitetet i Agder.
Norge har desidert størst andel folkefinansierte eiendomsprosjekter, men er langt fra å være størst på folkefinansiering i Norden. Det viser tall fra professor Rotem Sjneor ved Universitetet i Agder.
Publisert

– Norge var litt av en etternøler inn i det alternative finansmarkedet, men de siste årene har den relative veksten vært større her, sier Rotem Shneor, professor i entreprenørskap ved Universitetet i Agder, til Shifter

Det han ikke vet om norske folkefinansieringstall, er neppe verdt å vite. Shneor har samlet inn statistikk om norsk crowdfunding helt siden 2012, og han er mannen bak kvartalsrapporteringene som oppdaterer Norge om utviklingen i bransjen.

Men det er ikke bare Norge han han styring på. Han har ledet den Nordic Crowdfunding Alliance siden 2014 og vært assisterende forsker ved Cambridge Center for Alternative Finance, og er bidragsyter til den store globale benchmark-rapporten om alternative finansieringsformer.

LES OGSÅ: Håper politikerne ikke somler med å få nye folkefinansieringsregler på plass

Står for nesten halvparten

Det gjør ham sjeldent godt egnet til å svare på hva som skiller norsk folkefinansiering fra andre land.

– Frem til 2017 var det stort sett donasjoner som eksisterte i Norge, men da aksjebasert folkefinansiering ble tillatt så vi at veksten sakte begynte å ta av, sier Shneor, men legger til at det var eiendomslån som fikk momentum først.

For det er ikke emisjonene som gjør at Norge stikker seg ut i et internasjonalt perspektiv. Det er det største kakestykket i den norske kaken. I tallene som ble lagt frem fredag kommer det frem at lån til eiendomsprosjekter sto for hele 46,8 prosent eller 926 millioner av totalvolumet på 1979 millioner kroner.

– En slik markedsandel finner du ikke i noe annet land, sier Shneor.

Overrasket over forskjellene

Hos «söta bror» i Sverige er eiendomsprosjekter også populært. I 2020 (oppdaterte tall for de andre nordiske landene finnes foreløpig ikke) sto de for 35 prosent av volumet. I Danmark og Finland er andelen derimot bare på henholdsvis tre og seks prosent. Og i folkefinansieringslandet fremfor andre i Europa, Storbritannia, er andelen på ti prosent.

I Europa som helhet sto eiendomslån for ganske nøyaktig fem prosent av totalvolumet i 2020. 4,5 milliarder kroner av totalt 90 milliarder.

– Er det så store forskjeller? Det var litt nytt for meg også, sier Kameos konsernsjef Sebastian Harung, når han får høre tallene.

Dette til tross for at han leder Nordens største plattform innen eiendomslån og er til stede i tre av markedene. 204 lån og 1,17 milliarder kroner i utlån ble fasit for Kameo i 2021. Selv om Norge stikker seg ut på andelen eiendomslån, er det Sverige som er det store markedet for Kameo. 75-80 prosent av volumet kommer fra Sverige.

Faktum er at Sverige, etter at Storbritannia forlot EU, er blitt det største markedet på eiendomslån i hele EU.

Eierinteresse

For Harung henger villigheten til å låne ut penger til eiendomsprosjekter sammen med at folk både i Norge og Sverige er glade i å eie egen bolig. Dermed blir det naturlig at både private og institusjonelle investorer liker å plassere pengene sine i eiendom

Sebastian Harung leder Skandinavias største folkefinansieringsplattform for eiendomslån, men til og med han ble overrasket over hvor store forskjellen var mellom Norge og resten av Europa.
Sebastian Harung leder Skandinavias største folkefinansieringsplattform for eiendomslån, men til og med han ble overrasket over hvor store forskjellen var mellom Norge og resten av Europa.

Det er Rotem Shneor enig i.

– Egentlig er det helt logisk at det er slik i Norge. Norske investorer, om de er store eller små, er forholdsvis tradisjonelle. Med en så stor andel selveid eiendom er det et område mange føler at de har noe kunnskap om, sier Shneor.

LES OGSÅ: Investorenes råd til gründere når børsene surner

Svensker banker sier nei til tosifret

Ifølge Harung finnes det også flere årsaker til interessen for folkefinansierte eiendomslån. Som at behovet for å bygge nytt er såpass stort at bankene helt enkelt ikke har kapasitet til å fylle tomrommet. Høyere risikovekt og dermed egenkapitalkrav til eiendomsprosjekter bidrar også til at bankene heller velger å låne ut til privatpersoner som skal kjøpe bolig.

– Vi hører ofte i Sverige at storbankene helst ikke vil jobbe med eiendomsprosjekter på under 100 millioner på generell basis. Det gjør jo etterspørselen for vårt produkt mye større, sier han.

I tillegg til et «funding gap» for prosjekter på tosifret antall millioner, peker Harung på en annen ting som øker interessen for folkefinansiering hos eiendomsaktørene. Bankene går sjelden over 60-70 prosent i belåningsgrad på kostnadene. Folkefinanseringsplattformene går oftere opp til 80 prosent eller til og med enda høyere i enkelttilfeller.

– 10 prosents forskjell i egenkapitalkrav gjør stor forskjell for eiendomsutviklere. Om det betyr at de får gjennomført prosjektet, er de villige til å betale oss åtte prosent rente mot kanskje fem i banken, sier Harung.

LES OGSÅ: Slik vil nytt EU-regelverk forandre norsk folkefinansiering

Lavt mislighold

En annen ting som Rotem Shneor mener stikker seg ut med den norske folkefinansieringen er at eiendomslån og bedriftslån har en samlet misligholdrate på 1,2 prosent.

– Det er veldig bra for et produkt som gir deg 8-11 prosent rente på kapitalen, sier Shneor.

Han mener det henger sammen med at plattformene er veldig strenge med å slippe til lån, både fordi de har skjønt compliance-kravene, men også fordi de er klare over at fremtiden og legitimiteten til hele bransjen er avhengig av å ha gode investeringstilbud.

Klarer å luke ut de dårlige eksemplene

Harung i Kameo vil ikke trekke for store veksler på tallet. Det har tross alt vært gode tider for eiendomsmarkedet i mange år nå. Ved en kraftig dipp i markedet vil også misligholdet påvirkes, mener han.

– Men det er klart. Når du ser så lave tall på default, er det fordi vi som låneplattformer har gjort jobben med å luke ut de dårlige prosjektene.

– Klarer vi å fortsette velge de riktige prosjektene og aktørene burde det ikke være særlig risikabelt, selv om markedet får en kraftig korreksjon.

Geir Atle Bore, gründer og daglig leder i Fundingpartner, som er Norges største aktør på eiendoms- og bedriftslån, fortalte Shifter fredag at selskapet i fjor mottak lånesøknader for 10 milliarder kroner, men at bare 474 millioner kroner endte som utlån.

Kameos strategi for økt sikkerhet har de siste årene gått på en stadig større andel gjentagende kunder.

– 60 prosent av våre lån i dag kommer fra eksisterende kunder eller nettverket til kundene.

– Av resten sier vi fortsatt nei til 90 prosent.

Minst i Norge er størst i Europa

At eiendomslån er blitt så dominerende i Norge sammenlignet med resten av Europa, med unntak av Sverige, henger sammen med at lån til privatperson er nesten ikke-eksiterende. Med 25 millioner kroner utgjorde det litt over én prosent av totalvolumet.

Ellers i Europa er nemlig folkefinansierte forbrukslån den mest utbredte formen. 26 av de totalt 90 milliardene i 2020, eller 29 prosent, kom fra folkfinansierte forbrukslån.

Én viktig årsak til at det er blitt slik, ifølge Shneor, er at det er enklere å få lån fra norske forbrukslånsbanker enn i andre land.

– Det har gjort at norske forbrukere er mindre sensitive for kostnadene. De er mer interesserte i å få pengene enn å få den beste dealen.

En annen årsak, mener Shneor, er at myndighetene har vært lite villige til å gi folkefinansierte forbrukslån albuerom. Noe han synes er litt rart. Et rentenivå på 6-10 prosent er fortsatt lavere enn de fleste forbrukslån, påpeker han.

LES OGSÅ: Folkefinansierte forbrukslån ved et veiskille

Skjønner ikke logikken

Og misligholdraten på de få lånene som er gjennomført i Norge, er faktisk enda lavere enn for eiendomslån. Ifølge Shneor er den på 0,2 prosent. Det kan sammenlignes med misligholdet hos forbrukslånsbankene. Ifølge Finanstilsynet hadde norske forbrukslånsbanker en misligholdsandel på 20,5 ved utgangen av 2020.

– Jeg skjønner ikke helt den logikken. Om målet er å beskytte forbrukeren, får de det ikke bedre fordi man ikke tillater det. Det vil ikke redusere nordmenns interesse for å ta opp forbrukslån, men de får lån til dårlige vilkår og de få som velger å gå gjennom crowdfunding vil være dårligere beskyttet, sier Shneor.

Powered by Labrador CMS