På kort tid har Obos tjent flere titalls millioner kroner på startup-investeringer: Slik vil de bruke pengene
Norges største boligbygger har truffet blink med investeringer i noen av Norges største gründersuksesser. Nå øker de innsatsen og pengesekken.
Norsk proptech er brennhett for tiden. En av Nordens største boligbyggere, Obos, har på kort tid økt satsingen på ny teknologi kraftig, både når det gjelder intern kompetanse og investert kapital.
Innsatsen har utviklet seg til en formidabel portefølje av oppstartsselskaper. Nå har selskapet økt den økonomiske rammen, og har satt av 200 millioner kroner til direkteinvesteringer i startups.
– Det har historisk vært begrenset med innovasjon og digitalisering i bygg-, anlegg- og eiendomsbransjen. Det er i full fart med å endre seg, og Obos ønsker å bidra, sier konserndirektør for aksjeinvesteringer og forretningsutvikling i Obos, Ingunn Andersen Randa.
I løpet av få år har konsernet investert i gründersuksesser som Otovo og Spacemaker, samt blitt en aktør å regne med i det generelle oppstartsmiljøet, blant annet gjennom sitt engasjement i startupfabrikken Antler og i Startuplab.
Investeringene til Obos gjøres på to måter: enten gjennom investeringsselskapet Obos Oppstart, eller gjennom Construct Venture, et nokså nyopprettet investeringssamarbeid med AF Gruppen.
Se hele oversikten nederst i saken!
Aktiv eier, ukjent horisont
Motivasjonen for satsingen er tredelt, forteller Randa. Fornyelse av bransjen er én, ønsket om bli mer innovativt som konsern en annen.
– Og så er det selvfølgelig finansielt motivert. Vi må tjene penger over tid for å holde på med investeringsvirksomhet.
Ifølge Randa har Obos ingen klar exit-strategi med det interne Oppstart-initiativet, mens Construct Venture har tydeligere fondsstruktur. Obos har også en tredje investeringsarm, gjennom en børsnotert portefølje. Noen ganger flyttes selskaper fra den ene til den andre, noe som kan bli tilfelle med Otovo og EDEA, som begge planlegger notering på Euronext Growth i år.
Obos ønsker også å være en aktiv eier.
– Vi har ofte styreplass, iallfall i fasen der vi har riktig kompetanse. Det kan være spesiell fagkompetanse eller handle om kjennskapen vår til det nordiske markedet. Det er ikke et absolutt krav, men vi liker å være en aktiv eier, sier Randa.
Tilgrensende virksomhet
En del av investeringene Obos har gjort, både direkte og gjennom Construct Venture, har en åpenbar bruksverdi for konsernet. I tilfellet Spacemaker testet Obos teknologien tidlig, og inngikk senere en større avtale verdt 20 millioner kroner, som fortsatt er i effekt.
Andre investeringer, som Otovo, er mer tilgrensende. Men generelt gjelder «jo nærmere kjernevirksomheten, jo bedre», forteller Randa.
– Vi vil gjøre en vurdering fra case til case, men vi kommer ikke til å gjøre noe innen eksempelvis helse eller i oljeservice. Det skal være relatert virksomhet.
Obos har også investert i ett av fondene til gründerfabrikken Antler, som ikke bare går direkte på proptech-segmentet.
– Der er vi er også industripartner. Deres norske fokus er energi, mobilitet og proptech. Vi investerer ikke så tidlig som Antler gjør selv, så da dekker vi oss inn der, og bidrar til at mer proptech kommer ut. I tillegg klarer de å få inn et godt mangfold av gründere, sier Randa.
Én konkurs
Av investeringene til Obos, har ett selskap gått konkurs. Den svenske IoT- og smarthus-startupen FM Technology lukket døren for godt i 2020, etter at Obos hadde investert totalt sju millioner kroner siden 2017.
– Målet var å evaluere teknologien og verdien av tjenesten og eventuelt levere det som standard i nye boliger, forteller Randa.
Sammen med FM Technology leverte Obos smarthusløsninger til rundt et par hundre boliger i Sverige før det gikk konkurs.
– Erfaringene var at teknologien var komplisert og umoden, de smarte hjemmene var ikke spesielt smarte og videreutvikling var ressurskrevende. Det var i tillegg liten interesse for generell smarthusløsninger fra øvrige kunder. Selv om FM Technology ikke ble en suksess, var erfaringene og innsikten meget viktige for oss og hvordan vi posisjon vi tar innenfor smarthus, sier Randa.
Partner, ikke eier
– I hvor stor grad påvirker oppstartsbedriftene Obos i dag, og hvordan vil de se ut i årene som kommer?
– Mange av kundene våre berøres av oppstartsselskapene våre hver dag. Men det er hovedsakelig gjennom kundeforhold og samarbeidene, ikke investeringene, sier Randa og trekker frem fakturaroboten Semine som et godt eksempel, der Obos er kunde og samarbeidspartner, men ikke eier.
Startup-satsingen til Obos inkluderer flere av denne typen samarbeid, deriblant Ignite, som driver med innkjøspanalyse, og det sylferske kontorkonseptet med Orbit og GoGood.
– Hva skiller samarbeidsavtalene fra investeringscasene?
– Jeg tenker at de er mer administrative og bransjeuavhengige. Når vi vurderer hva vi skal investere i innen boligteknologi, møter vi mange selskaper gjennom de ulike delene av konsernet. Da Obos Smart Living ønsket Unloc integrert i sin kundeløsning, for eksempel, så har de allerede gjort due diligence. Spacemaker hadde vi også prøvd på forhånd i boligutviklingen. Vi bruker aktivt andre deler av konsernet med spesialistkompetanse til å gjøre en vurdering av den kommersielle delen. Vi i investeringsdelen skal være enig, så klart, men vi har mange flinke eksperter i selskapet. Vi bruker den fagkompetansen aktivt.
– Er det noen selskaper du gjerne skulle ha sett at dere hadde investert i?
– Vi vurderte elbil-lading, men valgte å ikke gå inn, fordi vi ikke ville binde oss til én løsning. Der er det noen som har gjort det veldig bra. Så vi lar en del gå, som også er tilgrensende, sier hun, uten å kommentere spesifikke selskaper som ble vurdert.
Spinouts
I tillegg til å investere i startups, driver Obos med stadig mer utvikling av nye løsninger internt. Et eksempel er appen Nabohjelp.
– Vurderer dere å spinne ut selskaper og invitere andre investorer inn?
– Det er noe vi øver oss på nå. Digital XBO, som integrerer arbeidsflyten på tvers av digitale løsninger i bygg- og eiendomsbransjen, har nylig flyttet opp på Startuplab, og har Møller Eiendom og KLP Eiendom som sine første eksterne kunder, forteller Randa.
Aldri for sent
Det yngste selskapet i porteføljen til Obos, er Unloc. Veien til eierskap kom som den pleier, gjennom testing av produktet i egen virksomhet. Langt yngre og mindre selskaper, tror Randa imidlertid at det blir få av.
– Vi ønsker å kunne validere og se at det er en slags minste funksjon som vi kan forstå. Men når vi snakker prototype-stadiet, så kan være for tidlig. Vi må ha en fagperson internt som ser en funksjon; vi må se at det er nyttig.
– Vi møter mange spennende selskaper der det er for tidlig. Skulle vi gjort et unntak, ville det kanskje vært i et Antler-selskap. Men der er Trond Riiber Knudsen alltid først ut hos de beste.
– Hva med andre veien; når er det for sent for dere å gå inn?
– Vi har en stor børsportefølje, så det er ingen begrensinger oppover.
Internasjonal oppmerksomhet
– Til slutt: hvordan opplever du norsk proptech målt internasjonalt?
– For omtrent et år siden, før corona, besøkte vi en av de største franske boligbyggerne. De fortalte at de så til Norge. De brukte allerede Catenda, og var interessert i Spacemaker. Vi merker også et økt antall henvendelser til oss fra engelske og amerikanske fond, som ønsker å forstå det nordiske proptech-miljøet. Det er nytt, det startet i høst. Sånn sett opplever vi at det skjer mye.